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“试水”长租公寓 房企“寓”见风口

行业动态来源:中国建设报 2017-11-21

 

在万科长租公寓品牌项目泊寓上清店,除了布局规整的公寓房间,公共区域内还设有健身房、厨房和娱乐等功能区,俨然一个小型青年社区。“目前我们在北京一共有15个项目,其中,6家已经开业,其余9家还在装修。”据泊寓负责人透露,将来会有更多泊寓项目在北京落地。


在“租购并举”等政策引导下,除了万科推出泊寓,碧桂园、龙湖、华润等一众房企也在积极布局长租公寓市场。克而瑞研究中心的报告显示,全国TOP30的房企已有三成涉足长租公寓。开发商入局之后,长租公寓市场汇聚了互联网系、酒店系、中介系、开发商系等在内的多元竞争主体,随着各类资本、机构争相涌入,长租公寓迎来风口。


但长租公寓目前仍处于起步期,存在回报率低等问题,发展路径有待探索。“在整个房地产市场严格调控的背景下,长租公寓是实现‘租售并举’的一个手段。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,房地产市场正在转向平稳发展期,在相关政策引导下,布局长租公寓是房企未来的发展方向。


长租公寓迎发展机遇


第三方研究机构数据显示,从开发、交易到资管,目前房地产住宅服务市场的整体容量在5.3万亿元左右,其中租赁市场规模为1万亿元。随着房地产市场“转轨”,存量市场快速发展,租赁市场规模也将迅速扩大,据预测,2020年将达到1.6万亿元、2025年1.9万亿元、2030年租赁市场的规模将超过4万亿元……


高涨的市场预期一定程度上来自租赁政策的支持。在住房体系的顶层设计上,党的十九大报告指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。


国家层面,多部门联合出台发展租赁市场的政策文件。在2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后,2017年5月,为了建立购租并举的住房制度、规范住房租赁和销售行为,住房城乡建设部下发《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,公开征求意见。7月,九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励民营机构化、规模化住房租赁企业发展,选取广州、深圳、南京等12个城市开展首批试点。


全国多个城市也密集出台培育租赁市场的政策,为“租购并举”政策落地提供了“土壤”。近期,全国有近20城陆续出台了住房租赁相关政策,比如北京、杭州等热点城市要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁住房;广东、河北、四川等地开展房地产投资信托资金(REITs)试点,允许商改住,鼓励个人出租住房且有配套减税政策。


除政策支持外,金融机构的介入也在一定程度上“助攻”长租公寓的发展。截至目前,已有建设银行、中国银行、中信银行等金融机构对外公布了住房租赁市场布局。以建设银行为例,11月2日,建行广东省分行分别与广东省住房城乡建设厅、佛山市政府、广东建鑫公司签约,推出了针对不同市场主体及场景的住房租赁项目——“CCB建融家园·乐家”,向建鑫发放首笔住房租赁贷款650亿元,建行预计将为佛山住房租赁项目提供2000亿元贷款。


“银行机构过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房,而在租赁政策的鼓励下,如今通过支持机构房东、发放租房贷等方式发展租赁业务。”易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为,这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。


房企重构租赁市场格局


以2016年北京推出“930新政”为分水岭,2016年底以来,全国各地针对楼市的调控措施层出不穷,增量市场受到抑制,房地产市场高周转、挣快钱的模式已经难以为继;存量市场“觉醒”,面对租赁市场的巨大潜力,在力推租赁土地、整治租赁市场、培育租赁供应主体等利好政策影响下,房企已经开始加快在长租公寓领域的布局。


近期,华润置地宣布进军长租公寓市场,在总部设置了长租公寓项目部,由高级副总裁谢骥分管,在各大区设立了长租公寓项目部。总部的长租公寓项目部负责统筹投资拓展、产品研发、营销和运营,“发挥置地现有资源与优势,与大区协同获得项目资源和孵化项目,快速扩大管理规模”;各大区的长租公寓项目部则要求专职专岗。


在华润之前,已经有一批开发商先行“试水”长租公寓市场。在2014年年底,万科成立了“万科驿”(后改称“泊寓”)团队,购置或者租赁闲置、低效的资产并进行改造,通过租赁、客户增值服务、不动产增值等方式获取利润回报。在万科2017年中期业绩会上,董事会主席、CEO郁亮表示,长租公寓已被列为万科的“拓展业务”之一,万科泊寓品牌今年已开业2万间、全年可以做到3万间、明年达到15万间。


碧桂园也开始探索“租购并举”的实现路径,目前已在上海、广州、深圳、厦门等城市布局了15个长租公寓项目,还有一批项目即将落地。碧桂园总裁兼执行董事莫斌在2017年半年报发布会上表示:“目前碧桂园已经在部分一线城市设立了长租公寓事业部,未来碧桂园将在重点城市大力发展长租公寓。”


2017年9月,龙湖集团旗下长租公寓品牌“冠寓”正式进入北京,作为国内最早将长租公寓作为核心业务的房企,目前龙湖已在北上广深等全国7座城市运营了至少10个长租公寓项目,计划今年内要把租房业务拓展到16个重点城市,开业房间数量超过1.5万间。


除上述房企外,保利、金地、招商蛇口、远洋、合景泰富等也纷纷布局长租公寓,试图从这个万亿元级市场分一杯羹。而在此之前,长租公寓市场已经存在了以YOU+、魔方等为代表的互联网型公寓,以窝趣、城家等为代表的酒店系公寓,以及以自如、相寓等为代表的中介系公寓。随着更多房企入局长租公寓,租赁市场竞争格局正在重构。


“开发商虽然是‘后来者’,但优势也很明显,既有房地产的开发权,也可以帮助业主出租或者运营房产,有很多先发性优势,只要把握住这些优势,长租公寓对于开发商来说是很大的机遇。”江瀚表示。


行业痛点待破题


“泊寓上清店共131间公寓,出租率很高,目前还剩下4间待租,45平方米的公寓房租金每个月大概6000元。”在日前的实地走访中,万科泊寓上清店负责人告诉笔者,泊寓虽然是长租公寓,但租期灵活,最短6个月、最长一年,很受青年欢迎。


长租公寓市场表面光鲜,有政策支持、市场预期高涨等“光环”,越来越多的品牌房企正在加快入局,但长租公寓的回报率一直备受质疑,配套的财税制度、法律法规等支持体系尚不完善,随着市场的不断发展,相关配套体系也亟须跟进。


入局长租公寓的房企对此也有清楚的认识。在房企中,以最先进入长租公寓的万科为例,其泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。对于回报率,郁亮在2017年年中业绩会上坦言:“我们能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了,未来长租公寓回报率6%-8%是正常水平的话,我们就往这个方向走。”


把长租公寓当做主航道业务之一的龙湖也曾表示,“三年内不考虑盈利。”根据龙湖披露的2017年中期业绩报告,合同销售额926.3亿元,同比增长140%,营业额同比增长1.2%至185.9亿元,其中物业投资租金收入增长28.8%至11.4亿元,冠寓租金收入占集团收入的0.3%。


但龙湖看好长租公寓市场,其计划在未来3-5年的发展过程中,快速突破开业50000间的临界点,至2020年达成行业前三的目标,实现20亿元的年营业收入。


对于长租公寓的盈利分析,链家研究院院长杨现领表示:“集中式公寓可能做到2万间房时,盈利情况会开始变好,但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领认为,基于一定的产品和服务能力带来规模效应,才能赢得市场。除规模之外,长租类项目要想盈利,需要做到三点:第一是产品和服务,第二是系统化的运营能力,第三是相对比较顺畅的融资途径。


事实上,长租公寓发展的各项积极要素正在聚合。在国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批后不久,“保利租赁住房REITs”获得审议通过,成为国内首单央企租赁住房REITs。业内观点认为,这可以帮助盘活存量长租公寓物业形态。随着财税制度、法律法规等支持体系的逐渐完善,“租购并举”的住房体系有望“落地生根”。